Mietrechtsfibel: Mietrecht von A bis Z

Balkonkraftwerk

Seit Oktober 2024 kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm die Anbringung eines Steckersolargeräts („Balkonkraftwerk“) erlaubt. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ihm die bauliche Veränderung nicht zuzumuten ist; über das Wie der Anbringung kann er mitreden. Gleiches gilt für bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung, zum Laden von Elektrofahrzeugen und zum Einbruchsschutz.

Rechtsgrundlage § 554 BGB

Mein Tipp: Stellen Sie den Antrag schriftlich mit Angaben zu Gerät und Befestigung.

Siehe auch: Modernisierung

Baulärm und Umweltmangel

Lärm und Schmutz von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich kein Mangel, wenn auch der Vermieter die Störungen entschädigungslos hinnehmen muss (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18; bestätigt am 24.11.2021 – VIII ZR 258/19). Die frühere großzügigere Linie Berliner Gerichte ist damit überholt. Anders liegt es bei Bauarbeiten am Mietshaus selbst, die der Vermieter veranlasst.

Rechtsgrundlage § 536 BGB; § 906 BGB

Siehe auch: Mietminderungstabelle · Modernisierung

Besuch und Aufnahme von Personen

Besuch darf der Mieter jederzeit empfangen, auch über Nacht. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder darf er ohne Erlaubnis dauerhaft aufnehmen. Für die dauerhafte Aufnahme anderer Personen, etwa eines Lebensgefährten, braucht er die Erlaubnis des Vermieters, auf die er bei berechtigtem Interesse in der Regel einen Anspruch hat.

Rechtsgrundlage §§ 540, 553 BGB

Siehe auch: Untervermietung

Betreten der Wohnung durch den Vermieter

Der Vermieter hat kein allgemeines Recht, die Wohnung zu betreten. Er darf sie nur aus einem konkreten sachlichen Grund besichtigen – etwa zur Mangelfeststellung, zum Ablesen von Zählern oder bei Verkauf oder Neuvermietung – und muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Einen Schlüssel zur Wohnung darf er ohne Einverständnis des Mieters nicht behalten.

Rechtsgrundlage §§ 535, 241 Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mängelanzeige

Betriebskosten

Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Gebäudes, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart und Versicherungen. Der Mieter muss sie nur tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist, und nur für Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln.

Rechtsgrundlage § 556 BGB; Betriebskostenverordnung

Siehe auch: Betriebskostenabrechnung · Heizkostenabrechnung · Kabelanschluss

Betriebskostenabrechnung

Über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen. Einwendungen muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erheben. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege; seit 2025 darf der Vermieter sie auch elektronisch bereitstellen.

Rechtsgrundlage § 556 Abs. 3 und 4 BGB

Mein Tipp: Prüfen Sie Abrechnungen sofort nach Zugang – die Einwendungsfrist läuft.

Siehe auch: Betriebskosten · Vorauszahlungen anpassen

CO2-Kosten

Die Kosten für den CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas werden zwischen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell aufgeteilt: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters (bis zu 95 %). Weist der Vermieter den Anteil in der Heizkostenabrechnung nicht aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten nach einer Gesetzesänderung von 2026 ab 2028 zusätzliche Teilungsregeln.

Rechtsgrundlage Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

Siehe auch: Heizkostenabrechnung

Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Kündigung muss die Bedarfsperson und deren Nutzungsinteresse nachvollziehbar angeben. Der Bedarf muss ernsthaft und darf nicht vorgeschoben sein. Fällt er vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter das mitteilen.

Rechtsgrundlage §§ 573, 573c BGB

Mein Tipp: Lassen Sie jede Eigenbedarfskündigung prüfen – formelle Fehler sind häufig. Ausführlich dazu meine Seite zum Mietrecht.

Siehe auch: Härtefall und Widerspruch · Vorgetäuschter Eigenbedarf · Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

Härtefall und Widerspruch

Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde – etwa wegen Krankheit, hohen Alters oder fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums. Der Widerspruch muss in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden. Nach dem Bundesgerichtshof müssen die Gerichte Härtegründe sorgfältig aufklären, bei gesundheitlichen Gründen notfalls durch Sachverständige (BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Rechtsgrundlage §§ 574, 574a, 574b BGB

Mein Tipp: Versäumen Sie die Zwei-Monats-Frist nicht.

Siehe auch: Eigenbedarfskündigung · Räumungsfrist

Hausordnung und Ruhezeiten

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus, etwa Reinigungspflichten und Ruhezeiten. Verbindlich ist sie für den Mieter, wenn sie Teil des Mietvertrags ist. Unabhängig davon gilt das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Typische Wohngeräusche, auch normaler Kinderlärm, müssen Nachbarn in gewissem Umfang hinnehmen.

Rechtsgrundlage §§ 535, 241 Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mietminderungstabelle · Tierhaltung

Heizkostenabrechnung

Heiz- und Warmwasserkosten müssen in Mehrfamilienhäusern überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden: mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche. Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen. Fehlen fernablesbare Zähler oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen, ist eine Kürzung um 3 % möglich.

Rechtsgrundlage §§ 7, 12 Heizkostenverordnung

Siehe auch: Verbrauchsinformation · CO2-Kosten · Betriebskostenabrechnung

Heizungsausfall

Fällt die Heizung in der Heizperiode aus, ist das ein erheblicher Mangel. Gerichte haben bei einem Totalausfall im Winter Minderungen von bis zu 70 % zugesprochen. Auch eine dauerhaft zu niedrige Raumtemperatur kann zur Minderung berechtigen. Der Vermieter muss den Mangel umgehend beseitigen; bei Dringlichkeit kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht.

Rechtsgrundlage §§ 535, 536 BGB

Siehe auch: Mietminderungstabelle · Mängelanzeige

Indexmiete

Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Erhöhung muss der Vermieter in Textform erklären und die Indexänderung angeben. Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen ist im laufenden Gesetzgebungsverfahren geplant, aber noch nicht beschlossen.

Rechtsgrundlage § 557b BGB

Siehe auch: Staffelmiete · Mietrechtsreform

Instandhaltung und Kleinreparaturen

Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Kleinere Reparaturen an Teilen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe), können durch eine Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung aber nur wirksam, wenn sie einen Höchstbetrag je Reparatur und eine jährliche Obergrenze enthält.

Rechtsgrundlage § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 307 BGB

Siehe auch: Mangel der Mietsache · Schönheitsreparaturen

Kabelanschluss

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss nicht mehr als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Mieter können ihren Fernsehempfang seitdem frei wählen.

Rechtsgrundlage § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung; § 230 TKG

Mein Tipp: Taucht der Kabelanschluss in einer Abrechnung ab Juli 2024 noch auf, sollten Sie widersprechen.

Siehe auch: Betriebskostenabrechnung

Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 %. Das gilt in ganz Berlin und – nach einer neuen Verordnung seit 1. Januar 2026 – auch in Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow, Potsdam und weiteren Brandenburger Gemeinden.

Rechtsgrundlage § 558 Abs. 3 BGB; Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg (KappGrenzV) vom 03.12.2025

Siehe auch: Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete

Kautionsrückzahlung

Nach dem Auszug darf der Vermieter die Kaution nicht sofort, sondern erst nach einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzahlen; eine feste Frist bestimmt das Gesetz nicht. Er darf einen angemessenen Teil zurückbehalten, solange eine Betriebskostenabrechnung aussteht (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Mit Abrechnung der Kaution wird der Rückzahlungsanspruch fällig.

Rechtsgrundlage § 551 BGB

Siehe auch: Mietkaution · Wohnungsrückgabe

Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss

Kennt der Mieter einen Mangel schon bei Vertragsschluss, kann er deswegen nicht mindern. Dasselbe gilt, wenn er ihn grob fahrlässig nicht kennt, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen. Nimmt der Mieter die Wohnung trotz Kenntnis vorbehaltlos an, verliert er die Rechte ebenfalls. Zahlt er dagegen bei einem erst später aufgetretenen Mangel vorbehaltlos weiter, verliert er sein Minderungsrecht nicht ohne Weiteres.

Rechtsgrundlage § 536b BGB

Siehe auch: Mietminderung · Übergabeprotokoll

Kündigungsfristen

Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen; die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate, also auf sechs bzw. neun Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen; eine E-Mail oder SMS genügt nicht.

Rechtsgrundlage §§ 568, 573c BGB

Siehe auch: Eigenbedarfskündigung · Zeitmietvertrag

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Berlin gilt eine Sperrfrist von zehn Jahren (Verordnung bis 30.09.2033). Für Brandenburg ist mir derzeit keine solche Verordnung bekannt; dann gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.

Rechtsgrundlage § 577a BGB; Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin

Siehe auch: Eigenbedarfskündigung · Vorkaufsrecht des Mieters

Mangel der Mietsache

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Zustand zum Nachteil des Mieters abweicht und die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Maßstab ist, was vereinbart ist, und ohne besondere Vereinbarung der übliche Standard – bei der Bausubstanz grundsätzlich der Standard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes.

Rechtsgrundlage § 536 BGB

Siehe auch: Mietminderung · Mängelanzeige

Mängelanzeige

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Solange er das unterlässt und der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen kann, darf er nicht mindern; außerdem kann er schadensersatzpflichtig werden. Die Anzeige an die Hausverwaltung des Vermieters genügt in der Regel; eine Anzeige nur beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft dagegen nicht ohne Weiteres.

Rechtsgrundlage § 536c BGB

Mein Tipp: Zeigen Sie Mängel schriftlich mit Datum und Fotos an und bewahren Sie einen Nachweis über den Zugang auf.

Siehe auch: Mietminderung · Mangel der Mietsache

Mangelbeseitigung durch den Mieter

Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug oder ist die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Wohnung notwendig, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. In der Regel muss er den Vermieter zuvor unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern.

Rechtsgrundlage § 536a Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mängelanzeige · Schadensersatz wegen Mangels

Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zu überlegen; stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Rechtsgrundlage §§ 558, 558a, 558b BGB

Mein Tipp: Unterschreiben Sie nicht vorschnell. Ich prüfe, ob das Verlangen formell und inhaltlich stimmt.

Siehe auch: Kappungsgrenze · Mietspiegel · Ortsübliche Vergleichsmiete

Mietkaution

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Sie darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Rechtsgrundlage § 551 BGB

Mein Tipp: Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam, als sie drei Nettokaltmieten übersteigt; zu viel Gezahltes können Sie zurückverlangen.

Siehe auch: Kautionsrückzahlung · Nettokaltmiete und Bruttomiete

Mietminderung

Hat die Wohnung einen Mangel, mindert sich die Miete kraft Gesetzes – der Mieter muss sie nicht erst „beantragen“. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung und wird von der Bruttomiete berechnet. Unerhebliche Mängel berechtigen nicht zur Minderung. Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen. Wer seine Miete wegen eines Mangels kürzt, sollte die Quote vorsichtig ansetzen: Wird zu viel gemindert, droht bei Rückständen die Kündigung.

Rechtsgrundlage §§ 536, 536b, 536c BGB

Mein Tipp: Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt weiter und lassen Sie die Quote prüfen. Eine Übersicht über belegte Gerichtsentscheidungen finden Sie in meiner Mietminderungstabelle.

Siehe auch: Mietminderungstabelle · Mängelanzeige · Zurückbehaltungsrecht · Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

Mietminderungstabelle

Meine Mietminderungstabelle stellt Gerichtsentscheidungen zu typischen Mängeln zusammen – mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und Link zur Fundstelle. Aufgenommen habe ich nur Entscheidungen, die ich im Volltext oder in mindestens zwei unabhängigen Quellen übereinstimmend nachprüfen konnte. Die Quoten sind Orientierungswerte; maßgeblich ist immer der Einzelfall.

Rechtsgrundlage § 536 BGB

Siehe auch: Mietminderung · Mangel der Mietsache

Mietpreisbremse

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Berlin gilt die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029. In Brandenburg gilt seit 1. Januar 2026 eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung bis 31. Dezember 2029; erfasst sind unter anderem Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow und Potsdam. Ausnahmen gelten etwa für Neubauten (erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet) und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung; außerdem darf eine höhere Vormiete grundsätzlich weiter verlangt werden.

Rechtsgrundlage §§ 556d bis 556g BGB; Mietenbegrenzungsverordnung Berlin; Mietpreisbegrenzungsverordnung Brandenburg (MietbegrenzV) vom 03.12.2025

Mein Tipp: Zu viel gezahlte Miete können Sie nur zurückverlangen, wenn Sie den Verstoß gegenüber dem Vermieter in Textform rügen. Rügen Sie deshalb früh.

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete · Mietspiegel · Indexmiete · Staffelmiete

Mietrechtsreform

Die Bundesregierung hat 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Wohnraummietrechts eingebracht (BT-Drucksache 21/6807). Geplant sind unter anderem eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Märkten, Regeln zum Möblierungszuschlag, engere Grenzen für Kurzzeitvermietungen und eine Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung. Stand Oktober 2026 ist das Gesetz noch nicht beschlossen; es gilt also noch das bisherige Recht.

Rechtsgrundlage BT-Drs. 21/6807

Mein Tipp: Ich halte diese Seite auf dem aktuellen Stand.

Siehe auch: Indexmiete · Möblierte Wohnung · Schonfristzahlung

Mietspiegel

Ein Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; für ihn wird vermutet, dass er die Vergleichsmiete richtig wiedergibt. In Berlin gilt der qualifizierte Mietspiegel 2026, in Potsdam ebenfalls ein qualifizierter Mietspiegel 2026. Für Kleinmachnow ist mir kein aktueller amtlicher Mietspiegel bekannt; hier wird die Vergleichsmiete im Streitfall häufig durch Vergleichswohnungen oder ein Gutachten belegt.

Rechtsgrundlage §§ 558c, 558d BGB

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete · Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete

Mietvertrag

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten, und den Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen. Er kann auch mündlich geschlossen werden. Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und ist die Schriftform nicht eingehalten, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Rechtsgrundlage §§ 535, 550 BGB

Mein Tipp: Lassen Sie sich Zusagen des Vermieters – etwa zu Renovierung oder Einbauküche – immer schriftlich bestätigen.

Siehe auch: Zeitmietvertrag · Übergabeprotokoll

Möblierte Wohnung

Auch für möblierte Wohnungen gilt grundsätzlich das Wohnraummietrecht, einschließlich der Mietpreisbremse. Ausgenommen ist nur Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, sowie möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters, der nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen ist. Wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf, ist gesetzlich bislang nicht geregelt; eine Regelung ist im Rahmen der geplanten Mietrechtsreform vorgesehen.

Rechtsgrundlage § 549 Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mietpreisbremse · Mietrechtsreform

Modernisierung

Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, die etwa Energie einsparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Der Vermieter muss sie spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Der Mieter muss sie grundsätzlich dulden, kann aber wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen; die Frist dafür endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

Rechtsgrundlage §§ 555b, 555c, 555d BGB

Mein Tipp: Halten Sie die Härtefrist ein – sie ist kurz.

Siehe auch: Modernisierungsmieterhöhung · Baulärm und Umweltmangel

Modernisierungsmieterhöhung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 €. Für den Einbau neuer Heizungen gelten Sonderregeln mit einer Kappung von 0,50 € je Quadratmeter; bei Wärmepumpen kann der Vermieter die vollen Kosten seit Juli 2026 nur umlegen, wenn eine ausreichende Effizienz nachgewiesen ist. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen müssen abgezogen werden.

Rechtsgrundlage §§ 559, 559e, 559f BGB

Siehe auch: Modernisierung

Nachmieter

Einen allgemeinen Anspruch, vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, wenn man einen Nachmieter stellt, gibt es nicht. Etwas anderes gilt, wenn eine Nachmieterklausel vereinbart ist oder ausnahmsweise das berechtigte Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung das Interesse des Vermieters erheblich überwiegt.

Rechtsgrundlage § 242 BGB

Siehe auch: Kündigungsfristen · Zeitmietvertrag

Nettokaltmiete und Bruttomiete

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Bruttomiete umfasst zusätzlich die Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Nebenkosten. Die Unterscheidung ist wichtig: Die Kaution richtet sich nach der Nettokaltmiete, die Mietminderung wird dagegen von der Bruttomiete berechnet.

Rechtsgrundlage §§ 551, 536 BGB

Siehe auch: Mietkaution · Mietminderung

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder geändert worden ist. Sie ist Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse.

Rechtsgrundlage § 558 Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mietspiegel · Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete · Mietpreisbremse

Rauchwarnmelder

In Brandenburg und Berlin müssen Aufenthaltsräume (außer Küchen) und Flure, über die Rettungswege führen, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein; Bestandswohnungen mussten bis Ende 2020 nachgerüstet werden. Wer die Geräte warten muss, regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich; in Berlin obliegt die Betriebsbereitschaft grundsätzlich dem Mieter, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt. Im Übrigen kommt es auf den Mietvertrag an.

Rechtsgrundlage § 48 Abs. 4 BbgBO; § 48 Abs. 4 BauO Bln

Siehe auch: Instandhaltung und Kleinreparaturen

Räumungsfrist

Verurteilt das Gericht zur Räumung von Wohnraum, kann es auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Sie darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen.

Rechtsgrundlage §§ 721, 794a ZPO

Siehe auch: Räumungsklage · Härtefall und Widerspruch

Räumungsklage

Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen; eigenmächtiges Räumen ist verboten. Für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Rechtsgrundlage § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG; § 29a ZPO

Siehe auch: Räumungsfrist · Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

Schadensersatz wegen Mangels

Hat der Vermieter einen Mangel zu vertreten, war er schon bei Vertragsschluss vorhanden oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter neben der Minderung Schadensersatz verlangen – etwa für beschädigte Möbel oder Hotelkosten.

Rechtsgrundlage § 536a Abs. 1 BGB

Siehe auch: Mietminderung · Mangelbeseitigung durch den Mieter

Schimmel

Schimmel ist ein Mangel, wenn er auf die Bausubstanz zurückgeht. Entsteht er durch falsches Heizen und Lüften, liegt die Verantwortung beim Mieter. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in einem Altbau, der dem Baustandard seiner Errichtungszeit entspricht, keinen Mangel begründen und dass dem Mieter zwei- bis dreimaliges Stoßlüften am Tag zumutbar ist (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17). Ob der Schimmel bau- oder nutzungsbedingt ist, klärt im Streitfall meist erst ein Sachverständiger.

Rechtsgrundlage § 536 BGB

Mein Tipp: Dokumentieren Sie Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit mit einem einfachen Hygrometer – das hilft im Streit über die Ursache.

Siehe auch: Mangel der Mietsache · Mietminderungstabelle

Schonfristzahlung

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alle Rückstände bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter oder Sozialamt) zur Zahlung verpflichtet. Das gilt nicht, wenn dies schon innerhalb der letzten zwei Jahre einmal geschehen ist. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon unberührt; eine Änderung ist im Rahmen der geplanten Mietrechtsreform vorgesehen.

Rechtsgrundlage § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Siehe auch: Zahlungsverzug und fristlose Kündigung · Mietrechtsreform

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen (Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren) sind gesetzlich Sache des Vermieters, können aber im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine formularmäßige Übertragung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam; ebenso sind Quotenabgeltungsklauseln unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter bei wesentlicher Verschlechterung eine Renovierung verlangen, muss sich aber regelmäßig hälftig an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Rechtsgrundlage § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; § 307 BGB

Mein Tipp: Bevor Sie beim Auszug renovieren, lassen Sie die Klausel prüfen – viele sind unwirksam.

Siehe auch: Wohnungsrückgabe · Übergabeprotokoll

Staffelmiete

Bei der Staffelmiete werden künftige Mieterhöhungen schon im Vertrag schriftlich festgelegt, entweder als neue Miete oder als Erhöhungsbetrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel.

Rechtsgrundlage § 557a BGB

Siehe auch: Indexmiete · Mietpreisbremse

Tierhaltung

Kleintiere wie Fische, Hamster oder Wellensittiche darf der Mieter ohne Erlaubnis halten. Eine Formularklausel, die Hunde- und Katzenhaltung generell verbietet, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12). Ob ein Hund oder eine Katze erlaubt ist, entscheidet sich dann nach einer Abwägung im Einzelfall.

Rechtsgrundlage § 535 BGB; § 307 BGB

Siehe auch: Hausordnung und Ruhezeiten

Untervermietung

Möchte der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten und hat er daran nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse – etwa aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen –, muss der Vermieter die Erlaubnis grundsätzlich erteilen. Ausnahmen gelten, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung überbelegt würde oder die Untervermietung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten ist. Ohne Erlaubnis riskiert der Mieter eine Kündigung.

Rechtsgrundlage § 553 BGB

Mein Tipp: Holen Sie die Erlaubnis immer vorher und schriftlich ein.

Siehe auch: Besuch und Aufnahme von Personen

Verbrauchsinformation

Sind fernablesbare Zähler installiert, muss der Vermieter dem Mieter seit 2022 monatlich Informationen über seinen Heiz- und Warmwasserverbrauch zur Verfügung stellen – mit Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer.

Rechtsgrundlage § 6a Heizkostenverordnung

Siehe auch: Heizkostenabrechnung

Vorauszahlungen anpassen

Nach einer Betriebskostenabrechnung können Vermieter und Mieter die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Maßstab ist das Ergebnis der letzten Abrechnung.

Rechtsgrundlage § 560 Abs. 4 BGB

Siehe auch: Betriebskostenabrechnung

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf nur vor, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann dann etwa Umzugskosten, Maklerkosten und die Differenz zur höheren Miete der neuen Wohnung verlangen. Zieht nach dem Auszug nicht die benannte Person ein, muss der Vermieter nachvollziehbar erklären, warum.

Rechtsgrundlage § 280 Abs. 1 BGB

Siehe auch: Eigenbedarfskündigung

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Er kann zu den Bedingungen des Kaufvertrags in den Kauf eintreten; dafür hat er nach Mitteilung des Kaufvertrags zwei Monate Zeit.

Rechtsgrundlage § 577 BGB

Siehe auch: Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

Wohnflächenabweichung

Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor; die Miete mindert sich im Verhältnis der Abweichung (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03). Ein Zusatz wie „ca.“ ändert daran nichts. Für Mieterhöhungen gilt dagegen stets die tatsächliche Wohnfläche.

Rechtsgrundlage § 536 BGB

Mein Tipp: Lassen Sie die Fläche im Zweifel nachmessen; zu viel gezahlte Miete können Sie für die nicht verjährte Zeit zurückverlangen.

Siehe auch: Mietminderung · Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete

Wohnungsrückgabe

Bei Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben – geräumt und besenrein, mit allen Schlüsseln. Bauliche Veränderungen und Einbauten muss er grundsätzlich zurückbauen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe.

Rechtsgrundlage §§ 546, 548 BGB

Mein Tipp: Bestehen Sie auf einem gemeinsamen Abnahmetermin mit Protokoll.

Siehe auch: Übergabeprotokoll · Kautionsrückzahlung · Schönheitsreparaturen

Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten. Häufig wird zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt.

Rechtsgrundlage §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB

Mein Tipp: Reagieren Sie bei Rückständen sofort – mit einer Zahlung innerhalb der Schonfrist lässt sich die fristlose Kündigung beseitigen.

Siehe auch: Schonfristzahlung · Räumungsklage

Zeitmietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund nennt – etwa Eigennutzung, wesentliche Umbauten oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Davon zu unterscheiden ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, der nach der Rechtsprechung in einem Formularvertrag höchstens vier Jahre betragen darf.

Rechtsgrundlage § 575 BGB

Siehe auch: Mietvertrag · Kündigungsfristen

Zurückbehaltungsrecht

Neben der Minderung kann der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Der zurückbehaltene Betrag muss nach der Beseitigung nachgezahlt werden und muss in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen. Wie hoch er sein darf, ist eine Frage des Einzelfalls.

Rechtsgrundlage § 320 BGB

Mein Tipp: Ein überhöhter Einbehalt kann zum Zahlungsverzug führen. Lassen Sie den Betrag vorher prüfen.

Siehe auch: Mietminderung · Zahlungsverzug und fristlose Kündigung

Übergabeprotokoll

Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung beim Einzug und beim Auszug festgehalten. Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber ein wichtiges Beweismittel – für beide Seiten. Was im Einzugsprotokoll als Mangel vermerkt ist, kann dem Mieter beim Auszug nicht angelastet werden.

Rechtsgrundlage §§ 535, 546 BGB

Mein Tipp: Machen Sie bei Ein- und Auszug datierte Fotos von jedem Raum.

Siehe auch: Wohnungsrückgabe · Schönheitsreparaturen